第八部分、商业地产招商

·商业地产项目的完成，是从项目选址、项目市场调研、项目模式定位、项目规划、项目营销策划和营销推广、销售执行和招商最终来完成的。下面重点阐述一下商业地产的招商（与销售、规划部分重复的内容省略）。

·招商是一个系统的工程，需要进行策划和统筹。招商工作开展的成功与否，直接影响到项目的经营运作和可持续性稳定发展。商业项目的招商需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。项目如果没有正确可行的招商手段，不能与相关的商家（商户）建立起有效的沟通渠道，就会导致招商的失利。

·招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以满租为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，招商业态组合，形成清晰的招商规划指导招商工作的进行。

一、招商的前提条件

1.市场定位

市场定位需要进行充分的市场调研，掌握市场的现状、发展趋势、发展规律，找准目标群体和竞争者。也就是掌握了市场定位的依据，市场定位的准确与否，直接影响市场今后运营的结果。市场定位包括：战略定位、业态定位、形象定位、主题定位、经营定位、功能定位、客层定位、商圈定位。

1.1战略定位：打造商业地产品牌，延伸品牌价值。我们具有多年的资本运作和投资经验，具有做好商业地产和树立商业地产品牌的前提条件。

1.2业态定位：建设具有中国特色的“shoppingmall”概念式的大卖场。通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥服务功能全的竞争优势。随着激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物场所得重要因素。

1.3形象定位：建立商业新业态，管理新典范。提高人民生活质量的新形象，充分展示管理规范、商品时尚、营销现代、理念超前的一个现代商业定位。

1.4主题定位：生态式生活化购物新体验卖场。

1.5经营定位：以中档为主，高低档为辅，突出品牌化、时尚化、个性化、特色化。注重经营定位的差异性，重视年轻消费族群。

1.6功能定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的一站式购物场所。

1.7目标客层定位：中端客层，兼顾高低端客层。

1.8商圈定位：项目所在城市及城乡结合部， 满足未来城市发展需求而建立一个新业态的商圈。

·模式定位的准确，不仅满足了人们日益增长的消费需求，也顺应了城市经济发展、消费市场和消费方式变化以及城市新形象、消费新理念的要求。

·主题购物中心在经济比较发达的大中城市将会得到较快的发展，主要原因是经济快速发展，人民生活不断提高，需求不断增长，消费从对商品数量的要求转向质量的要求，从商品品种的要求转向品牌的要求，从实用的要求转向多功能的要求，从单一购买转向综合配套，从购买商品转向要求购物环境，以及系列服务等，这些都确立了商场化市场主题购物中心的市场空间和发展前景。

2.品牌定位

品牌定位是根据市场整体业态定位进行确定。如果项目的整体定位是中档为主，高、低档为辅。那么，该项目各品类的品牌占比是：中档品牌占70% ，高档品牌占10%。低档商品占20%。这样就可以订出各类商品一、二线品牌在项目中的占比。各品类商品一、二线品牌大致如下：

·日用生活馆

2.1服装

国内一线及国际品牌：

2.1.1女装：哥弟女装、only女装、艾格女装、歌莉娅女装、太平鸟女装、虫虫女装、红袖女装、太和女装、斯尔丽女装、千白惠女装、GabrielleChanel夏奈尔、Christian Dior克里斯丁迪奥、 Givenchy 纪梵喜、Yves Saint Laurent伊夫 圣 洛朗、Valentino瓦伦蒂诺、 Versace范思哲、Giorgio Armani乔治 阿玛尼、Lssey Miyake三宅一生、 Kenzo高田贤三、Calvin Klein卡尔文 克莱恩、DonnaKaran唐娜 卡伦、FLRS法涵诗、迪丝平、斯尔丽女装、婕俪丝、香奈儿、波斯登等。

2.1.2男装：劲霸、七匹狼、利郎、才子、太子龙、柒牌、九牧王、虎都、帝牌、卡宾、金利来、与狼共舞、卡尔丹顿、阿玛尼、川久保玲、鳄鱼、爱登堡、亚瑟王、富绅雅戈尔、HugoBoss波士、Calvinklein卡尔文.克莱恩、Gucci古奇欧.古孜、Dolce&Gabbana多尔切和加巴那、prada普拉达、Giorgio Armani、Zegna杰尼亚、Dunhill登喜路、Polo保罗、Aquascutum雅格狮丹等

2.1.3西装：新郎西装、杉杉西装、罗蒙西装、雅戈尔西装、报喜鸟西装、红领西装、红豆西装、庄吉西装、法派西装、培罗蒙西装、九牧王西装、罗蒙西装、虎豹西装、培罗成西装等。

2.1.4衬衫：海螺、开开、富绅、森达、琴曼

2.1.5羽绒服：波司登、艾莱依、雅鹿、鸭宝宝、鸭鸭、雪中飞、冰洁、红豆、雪伦、雪驰、卡朱米、大羽、康博、飞亚达、爱博尔、凯慕狮、千仞岗等。

2.1.6运动休闲：耐克、阿迪达斯、彪马、森马、李宁、卡丹路、佐丹奴、红杉树休闲、劲霸休闲、帝牌休闲等。

2.1.7童装：贝蕾尔、叮当猫、米奇妙、小数点、小猪班纳、织里、好孩子、一休、迪斯尼、jojo等。

服装二线品牌

2.1.8女装：魅族、桑迪、周仕依林、播牌、欧时力、歌力思、雪歌、圣玛田、傲丝度、佳人苑、玉璞等。

2.1.9男装：群豪、伟志、仙霞、顺美、龙达飞、云顿、忘不了、东方骆驼、明乐、旗牌王、、红仙霞、杉依奴、中脉、红豆、斯得雅、黎明等。

2.1.10西装：威兰西、耶莉娅、恒柏、培罗成、创世、仕奇、美尔雅、巴贝、金威世家、圣德西、圣凯诺、唯一、亨威、马仕、阳光、绅浪、浪登、玉人、普坤、图形、富润、华士、凯森蒙、乔顿、斯多纳等。

2.1.11衬衫：兴峰、霓中依、群豪、圣旗、比琦、绅士、银湖、鲁泰格雷芬、段记、宜生生等。

2.1.12羽绒服：雪暖、雪韵飘、三思、寒鸟、今越、金丝狐、沙龙图案、五谷、显高、七彩城、都莎、拜丽德、艾莱依、迪欧达、瑞雪、雁皇、九点钟、回圆、马基奴、寒思、创羽、山丹、皮皮狗等。

2.1.13运动休闲：人立、雄豹浪、豪健、富可达、飞亚世、依米奴、以纯、爱登堡、杉伊奴、老人城、陛绅佛丹奴、松鹰、金鸟来、异乡人、爱尔特、幸运风、双星名人、自由鸟等。

2.1.14童装：安徒生、麦当劳、巴布豆、安奈儿、力果、史奴比、太子、蓝猫、爱儿健、迷你屋、肯迪儿、跳跳小熊、野豹、嗒滴嗒、维蓓比等。

2.2鞋类

一线品牌

2.2.1皮鞋：虎都、木林森、奥康、金猴、森达、哈森、蜘蛛王、康奈、东艺、吉尔达、富贵鸟、亨达、百丽、百纳、红蜻蜓、日泰、意尔康、千百度、吉祥鸟杰豪、德尔惠、金利来、达芙妮等。

2.2.2运动鞋：耐克、阿迪达斯、匡威、锐步、李宁、彪马、乔丹、匹克、茵宝、安踏、科比、沃特等。

2.2.3皮包：路易威登、古琦欧.古琦Gucci、圣大保罗Polo、普拉达Prada、迪奥Dior、鳄鱼、金利来、沙驰、梦特娇、万里马Wanlima、巴宝莉Burberry、登喜路、路易威登、香奈儿、圣大保罗Polo、艾格es、sample、Patrick Cox等。

二线品牌

2.2.4皮鞋：兄妹猫、拿得劳、万里、凯森、大事利、巨一、龙帝欧、乔耐、宝利特、舒丹妮、香、浙霸、兽王、春达、顶派、贵派、剑鲨、路标、特斯亚、旺圣、高乐、步贤、策乐、美安泰、巴浪迪、卡莱利尔、红草帽、红火鸟、卡美多、梵诗蒂娜、澳伦、菱光、深港、惠特。

2.2.5运动鞋：猎鹰、金莱克、多威、哇喔拉拉、贵人鸟、鸿星尔克、金苹果、亚礼德、爱乐、霸鸟、快节奏、乔丰、乔特、明足、沃特、求质、乖乖狗、佐田、正大、得意龙、温克、鳄莱特、安超

2.3针纺品

2.3.1、羊毛衫、羊绒衫

一线品牌：鄂尔多斯、恒源祥、春竹、鹿王、珍贝、圣雪绒、雪莲、维信、兔皇、山丹、皮皮狗、阿尔巴斯、兆君、海尔曼斯、天山、灰鼠

二线品牌：米皇、草原皇、悦莱春、万姿曼、日神、雪舟、牧津、东达蒙古王、松鹰、凯思、鑫达来、群工、白纯帝高

2.3.2、针织内衣系列

一线品牌：黛安芬、南极人、曼妮分、婷美、古今、北极绒、三枪、暖倍儿、猫人国际、桑扶兰、爱慕、奥丽侬、依之妮、欧迪芬、芬怡、杉地、韩姿娜、嘉莉诗、纤丝鸟、即发、奔趣